Evolución de los precios de la vivienda en Colombia

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precios de la finca raiz
Durante los últimos tres o cuatro años los precios de la vivienda han presentado un gran crecimiento, lo cual ha llevado a hablar acerca de una burbuja hipotecaría. La evidencia estadística presentada muestra que, en efecto puede existir un periodo de burbuja de precios. Sin embargo, al analizar diferentes explicaciones para este crecimiento de los precios (desalineamiento de los precios, enfermedad holandesa, crecimiento de los ingresos y la respuesta a la política fiscal), se encuentra que los factores que puede explicar mejor este fenómeno es una corrección de los precios de la vivienda, debido a la caída de los precios de estos activos a finales de los noventa, y un crecimiento en el poder adquisitivo de los hogares.
En los últimos años la economía Colombiana ha experimentado un notable incremento en los precios de la finca raíz, por esta razón se habla de la existencia de una «burbuja». Sin embargo hoy la cartera hipotecaria es solamente el 3,8% del
PIB, incluida la cartera del Fondo Nacional del Ahorro, relación significativamente inferior a la registrada en la década de los noventa, cuyo valor fue el 11%. Donde, el exceso de apalancamiento de los hogares con el sistema financiero fue el causante de la mayor crisis financiera que haya experimentado la economía nacional en su historia.
En este contexto, surgen algunas explicaciones acerca de cómo interpretar el crecimiento de los precios de la finca raíz de los últimos años en Colombia. La primera tiene que ver con el posible «desalineamiento» entre los precios y los ingresos de las personas; es decir, el desfase entre el crecimiento del ingreso promedio de los hogares y el  recimiento de los precios de la finca raíz. En segundo lugar, estos aumentos de precios pueden explicarse por la denominada
«enfermedad holandesa», en la cual los precios de los bienes «no transables» crecen más que los precios de los «bienes transables», por cuenta del aumento en los flujos de capital dado el crecimiento del sector minero, que pueden estimular
el crecimiento de la finca raíz y sus precios. Finalmente, la última hipótesis analizada está asociada a la respuesta de política, principalmente de política fiscal, la cual es un instrumento sustituto o complementario de la política monetaria para hacer correcciones en los precios de la finca raíz, a través de la aplicación de impuestos a la finca raíz como el predial o las plusvalías urbanas.
De otra parte, se habla de que hay proyectos inmobiliarios con precios por mmuy por encima de los precios de mercado, por esto se piensa que podrían dar indicios para hablar de una «burbuja» en ciudades como Cartagena y en algunas
zonas de Bogotá. Sin embargo, el auge en la finca raíz Cartagena ha sido sostenido principalmente por inversionistas extranjeros, y en Bogotá por la recepción de buena parte del ahorro nacional.

En los últimos años, en Colombia no se puede afirmar que la evolución de los precios ha estado influenciada o causada

por el aumento del crédito hipotecario. No obstante, los precios de la vivienda han conllevado a la necesidad de que un porcentaje de los hogares tenga que acudir al crédito para poder acceder a la vivienda. Pues la participación de la
cartera hipotecaria en el PIB es apenas la tercera parte de lo que fue a mediados de los años noventa cuando la financiación hipotecaria a través del sistema bancario era el principal vehículo de acceso a la vivienda por parte de los
hogares.
En resumen, el crecimiento en los precios de la finca raíz que viven en general los países emergentes, incluida Colombia, se ha dado gracias al crecimiento de la mayoría de los sectores. La caída en la industria y de las exportaciones industriales sucede en todos ellos a raíz de la crisis financiera de Estados Unidos y Europa, quienes son grandes demandantes de estos productos. El crecimiento de sectores asociados a la explotación de los recursos naturales se presenta prácticamente en la mayoría de los países de África, América Latina y en los exportadores de petróleo y carbón, muchos de ellos de Asia, por ello resulta difícil comprobar la tesis de «enfermedad holandesa» como la fuente de explicación de los precios de la finca raíz. Este ha sido un fenómeno, más producto de la recuperación económica, del crecimiento económico y del ingreso en estos países.
Si se compara, el aumento del salario mínimo para el período 1990-2012 con el crecimiento promedio de los precios de la finca raíz, se encuentra que mientras el salario mínimo real aumentó el 39,6%, el precio promedio de la vivienda en
términos reales aumentó el 17,6%. En efecto, los precios de la vivienda de alto costo aumentaron en 19,4% y los de la vivienda para estratos medios el 25%.
Los ingresos de los hogares y el crecimiento de la economía en general, han dado la posibilidad de que los hogares puedan acceder a comprar una vivienda mediante un mayor poder adquisitivo, incluso en algunos años sin tener que
recurrir necesariamente al mercado hipotecario.
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